Erste Ferienwohnungsstudie für Mecklenburg-Vorpommern vorgestellt

„Ferienwohnungen sind ein wichtiger Bestandteil und Wirtschaftsfaktor innerhalb des Tourismus in unserem Land.“, sagte der Minister für Wirtschaft, Bau und Tourismus Harry Glawe. Am Dienstag stellte er gemeinsam mit dem Tourismusverband und der dwif-Consulting GmbH die Studie zu den „Auswirkungen von Ferienhäusern und -wohnungen auf die Regionalentwicklung in Mecklenburg-Vorpommern“ auf der Landepressekonferenz in Schwerin vor.

„Über das tatsächliche Volumen des ‚Ferienwohnungsmarktes‘ ist bisher zu wenig bekannt. Bislang schwankte Wahrnehmung zwischen Überangebot und Servicedefizit. Daher haben wir diesen Bereich in Mecklenburg-Vorpommern untersuchen lassen. Dies übrigens zum ersten Mal in Deutschland“, sagte der Minister für Wirtschaft, Bau und Tourismus Harry Glawe am Dienstag. Ziel der Studie war eine Bestands- und Nachfrageanalyse durchzuführen, Trends zu ermitteln und aus der Situationsanalyse von sechs Beispielorten Schlussfolgerungen für die zukünftige Entwicklung dieses Marktes zu ziehen.

„Ferienwohnungen in Mecklenburg-Vorpommern sind das Rückgrat für den Familienurlaub im Land. Im ländlichen Raum füllen sie die Angebotslücke bis zum Hotel. Wir brauchen eine stärkere Professionalisierung des Marketings für Ferienwohnungen und eine stärkere Beteiligung von Anbietern daran. Zudem ist eine zielgerichtete Entwicklung von Premiummarken im Bereich von Ferienwohnungen wichtig, die regionale Baukultur und Qualität verbinden“, sagte Bernd Fischer, Geschäftsführer des Tourismusverbandes Mecklenburg-Vorpommern.

Verdoppelung des Übernachtungsvolumens

In der amtlichen Statistik sind bisher nur Zahlen für gewerbliche Übernachtungen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern mit mehr als 10 Betten enthalten. Über das Potenzial von Ferienwohnungen/ Ferienhäusern mit weniger als 10 Betten gab es bis zum jetzigen Zeitpunkt keine Aussagen. „Mit der vorliegenden Untersuchung haben wir jetzt Zahlen auch für diesen Bereich. Zu den in der gewerblichen Statistik erhobenen Übernachtungen (6,62 Millionen) in gewerblichen Ferienwohnungen und Ferienzentren kommen nach der Erhebung noch fast einmal so viele Übernachtungen (5,11 Millionen) in nicht-gewerblichen Ferienwohnungen dazu. Das ist eine Verdopplung des Volumens“, so Glawe weiter. Insgesamt umfasst somit der Ferienwohnungsmarkt 11,73 Millionen Übernachtungen.

Bewegung im Markt

Im gewerblichen Ferienwohnungsmarkt inklusive Ferienzentren ist das Land mit 67.500 Betten auf Platz 4 hinter Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Bayern. „Die Entwicklung der Kapazitäten in den letzten Jahren zeigt, dass MV die stärkste Dynamik verzeichnet, allerdings mit leicht rückläufigem Trend. Die neuen Bundesländer arbeiten intensiv an der Erweiterung ihrer Kapazitäten. Im Osten ist viel Bewegung im Markt“, sagte Glawe.

Im Vergleich der Küstenbundesländer hat das Land mit +7 % zwischen 2002 und 2012 die größte Wachstumsdynamik bei Gästebetten aufzuweisen (Schleswig-Holstein +3 %, Niedersachsen –4 %). Im ostdeutschen Zehnjahresvergleich weist daher Thüringen mit +1 % eine schwächere Dynamik auf, während das Wachstum in Sachsen (+14 %), Sachsen-Anhalt (+53 %) und vor allem Brandenburg (+90 %) deutlich darüber liegt.

Sechs Regionen untersucht

Alle sechs untersuchten Beispielgemeinden der Wirkungsanalyse – Heringsdorf (Dreikaiserbäder), Binz, Zingst, Warnemünde, Kühlungsborn und Waren (Müritz) – sind Hochburgen des Ferienwohnungsmarktes. „Überall wird der Ferienwohnungsmarkt als Wachstumsmarkt eingestuft. Aussagen über eine Be- oder Überlastung des Marktes lassen sich teilweise aber nicht generell machen. Dies hat viel mit der individuellen Situation vor Ort zu tun. Allerdings sind die Konfliktfelder ähnlich gelagert“, sagte Glawe. Hierzu zählen: Verdrängung und Verteuerung von Dauerwohnen, Miet- und Baulandpreissteigerungen, infrastrukturelle Überlastungserscheinungen (Verkehr, Parken, Ver-/Entsorgung).

Wirtschaftliche und soziale Komponente des Ferienwohnungsmarktes

Die Ausgaben der Ferienwohnungsgäste in Mecklenburg-Vorpommern stehen mit knapp 70 Euro pro Person und Tag den Ausgaben in anderen Quartierarten im Land und in anderen Bundesländern nichts nach. „Das heißt es handelt sich hier keineswegs um `Billigurlaub´. Dies gilt ebenso für Umsätze in der Gastronomie, die im Übrigen doppelt so hoch sind, wie Ausgaben für Lebensmittel. Das ist ein weiterer Beweis gegen das oft gehörte Vorurteil, dass die Ferienwohnungsgäste dem Gastgewerbe und der Freizeitinfrastruktur nichts brächten, sondern nur die Supermarktketten unterstützen. Ferienwohnungsgäste sind eine ökonomisch gleichwertige Klientel zu anderen Urlaubern“, betonte Glawe. Es ergibt sich ein Brutto-Umsatz von insgesamt rund 798 Millionen Euro. Die Gäste in den nicht gewerblichen Quartieren haben einen Anteil von 46 % (347 Millionen Euro).

Trends und Entwicklungen im Ferienwohnungsmarkt

Soziodemographische Veränderungen auf der Nachfrageseite wie wenige und kleinere Familien, mehr Kleinreisegruppen, mehr Paare mit Hund können einerseits Treiber für neue Ferienhauskonzepte sein. Anderseits können innovative Unternehmer durch neue Konzepte wie Mehrgenerationenhäuser, Luxusobjekte, Ferienhäuser speziell für Hundebesitzer teilweise neue Zielgruppen gewinnen. Entscheidend ist für die Gäste, dass Individualität besonders in drei Bereichen gewährleistet wird: Gestaltung der Quartiere(z.B. Berücksichtigung von Größenwünschen, wenn mehrere Familien, Großeltern mit Enkeln oder Kleingruppenreisen), Gestaltung des Aufenthalts (z.B. flexible Anreisetage, kürzere Aufenthaltsdauer und Rundreisen) und in der Kommunikation (z.B. Online-Buchbarkeit). Weitere Trends sind Wohnen im Besonderen und regionale Baukultur.

Quantitative und qualitative Handlungsfelder

Aus der Studie lassen sich zwei Handlungsfelder ableiten. Im quantitativen Handlungsfeldgeht es darum Steuerungsmöglichkeiten auf Ortsebene zu verbessern sowie den Aufbau eines Monitorings für den Ferienwohnungs- und Privatquartiermarkt Mecklenburg-Vorpommerns umzusetzen. Das Handlungsfeld für die qualitative Entwicklung beinhaltet eine marktorientierte Ausrichtung des Angebotes zu erhöhen (z.B. regionale Angebote, Servicequalität) und Verbesserungen im Vertrieb sowie den ländlichen Raum/das Binnenland durch eine Premiummarke zu stärken.

Zur Studie

Die Studie wurde unter Federführung des Ministeriums für Wirtschaft, Bau und Tourismus erstellt. Der Tourismusverband MV e.V. hat die dwif-Consulting GmbH mit der Erarbeitung der Ferienwohnungsstudie im Dezember 2012 beauftragt. Finanziert wurde die Studie durch das Wirtschaftsministerium, das Ministerium für Energie, Infrastruktur und Landesentwicklung und die DKB-Stiftung. Die Gesamtkosten belaufen sich auf 45.000 Euro.

 Die Ergebnisse im Überblick

• In den 1.119 Betrieben mit 55.900 Betten in gewerblichen Ferienwohnungen und Ferienhäusern des Landes (Betriebe mit mehr als 10 Gästebetten) wurden 2012 insgesamt 4,99 Mio. Übernachtungen registriert. Hinzu kamen 1,63 Mio. Übernachtungen in 22 Betrieben mit 11.588 Betten in Ferienzentren.
• Umfangreiche Erhebungen im Rahmen dieser Studie ergaben darüber hinaus ein Volumen von 5,11 Mio. Übernachtungen in 8.600 Einheiten mit 38.500 Betten in nicht-gewerblichen Ferienwohnungen und -häusern.
• Das Gesamtvolumen des Ferienwohnungsmarktes in Mecklenburg-Vorpommern betrug 2012 somit 11,73 Mio. Übernachtungen.
• Der nicht-gewerbliche Ferienwohnungsmarkt bedeutet somit ein zusätzliches Nachfragevolumen von knapp 20% bezogen auf die gesamte Nachfrage in gewerblichen Betrieben und sogar eine Verdopplung des Volumens der bisher erfassten Nachfrage in gewerblichen Ferienwohnungen und -häusern.
• Mit Ausgaben von durchschnittlich 68 Euro pro Tag geben Ferienwohnungsgäste kaum weniger Geld aus als Gäste anderer Quartierarten (71 Euro), rund 798 Mio. Euro beträgt der durch diese Gäste bewirkte Brutto-Umsatz.
• Sachsen und Nordrhein-Westfalen sind die wichtigsten Quellmärkte für Ferienwohnungsgäste in Mecklenburg-Vorpommern, gefolgt von Sachsen-Anhalt und Berlin/Brandenburg.
• Die Ferienwohnungsgäste sind etwas jünger als der Durchschnitt aller Gäste in Mecklenburg-Vorpommern, sind Familien oder Paare, verfügen über mittlere bis höhere Einkommen und bleiben zwischen 4,7 Tagen (Gäste aus Mecklenburg-Vorpommern selbst) und 9,1 Tagen (Gäste aus dem Ausland) vor Ort.
• Landschaft, Natur und die Nähe zum Wasser sind die entscheidenden Attraktivitätsfaktoren für einen Ferienhaus- oder Ferienwohnungsurlaub in Mecklenburg-Vorpommern, diese Faktoren werden sehr positiv bewertet. Das Preis-Leistungsverhältnis sowie fehlende Angebote für Kinder und Schlechtwetterphasen rufen die deutlichste Kritik hervor.
• Die auf einen Begriff verdichtete Schlüsselerkenntnis für Trends sowie angebots- und nachfrageseitige Marktentwicklungen lautet Individualität: in Quartierqualität und -ausstattung, flexibler Anreisetage und Aufenthaltsdauern sowie in der Kundenansprache und -kommunikation.
• Ferienimmobilien werden immer mehr zu einem Renditeobjekt auch für private Investoren, ein Ende des Nachfrageüberhangs ist nicht absehbar. Präferiert werden alle Arten von Objekten auch höherer Preiskategorien an der Ostsee, im Binnenland stehen Lagen am Wasser mit guten Möglichkeiten der Lebensmittelversorgung und minimalem Unterhaltungs-/ Freizeitangebot im Mittelpunkt des Interesses. Die Quadratmeterpreise übersteigen diejenigen für den Dauerwohnungsbau in den Top-Orten teilweise erheblich.
• Alle sechs Beispielgemeinden der Wirkungsanalyse – Heringsdorf (Dreikaiserbäder), Binz, Zingst, Warnemünde, Kühlungsborn und Waren (Müritz) – sind Hochburgen auch des Ferienwohnungsmarktes. Überall wird der Ferienwohnungsmarkt als Wachstumsmarkt eingestuft und auch die Konfliktfelder sind ähnlich gelagert: Verdrängung und Verteuerung von Dauerwohnen, Miet- und Baulandpreissteigerungen, infrastrukturelle Überlastungserscheinungen (Verkehr, Parken, Ver-/Entsorgung). Soziale Störeffekte (Überfremdung etc.) zeichnen sich (noch?) nicht ernsthaft ab.
• Zwar lassen sich einige Kennziffern definieren, anhand derer eine Be- oder Überlastung des Ortes mit Ferienwohnungen grundsätzlich messbar wäre; aufgrund der großen Individualität der jeweiligen örtlichen Situation sind derartige Grenzwerte jedoch nicht eindeutig abzuleiten.
• Aus den Erkenntnissen ergeben sich zwei Handlungsfelder mit jeweils zwei vorrangigen Maßnahmen zur aktiven Steuerung der künftigen Entwicklung des Ferienwohnungsmarktes in Mecklenburg-Vorpommern:

• Handlungsfeld quantitative Entwicklung:
  • Verbesserung der Steuerungsmöglichkeiten auf Ortsebene
  • Aufbau eines Monitorings für den Ferienwohnungs- und Privatquartiermarkt
    Mecklenburg-Vorpommerns
• Handlungsfeld qualitative Entwicklung:
  • eine marktorientierte Ausrichtung des Angebotes zu erhöhen (z.B. regionale Angebote, Servicequalität)
  • Stärkung des Ländlichen Raumes/des Binnenlandes durch eine Premiummarke

Pressemitteilung vom Ministerium für Wirtschaft, Bau und Tourismus, Nr. 346/13 – 19.11.2013